东莞和深圳正在走向全方位的融合发展。
粤港澳大湾区建设发展正进入深度融合的新阶段当前，深圳全球科技创新中心地位日益凸显，东莞正加快建设世界先进制造业之都，莞深正走向全方位融合发展
与此同时，东莞的工业园区最近几年来如雨后春笋般涌现，成为东莞承接深圳工业经济外溢的重要空间载体如何深化东莞与深圳的融合工业园区如何更好地承接深圳的溢出产业最近几天，天安数码城集团副总裁，凤岗天安数码城董事总经理余安定接受了南方财经全媒体记者的专访，分享了莞深一体化，产业园区发展趋势等一些话题
作为产业地产领域的资深人士，余安定在天安数码城工作了20多年，在园区开发建设，招商运营，产业经济等领域进行了深入的研究余安定认为，东莞产业基础良好，创新驱动趋势显著，发展空间广阔，成本优势突出，必将与深圳形成最佳结合和互补，推动新一轮大发展
在莞深一体化加速推进的大背景下，东莞需要继续提升核心吸引力和综合承载能力对此，余安定认为，各大产业平台不仅可以重构产业结构，还可以塑造良好的产业生态，在引进优质企业，培育其发展壮大的过程中，逐步形成更好的资源整合和配置能力的方式，从而吸引更多的深圳配套资源和人才到东莞，形成良性循环
南方财经:东莞天安数码城目前布局如何对未来的发展还有哪些规划
余安定:东莞是天安数码城布局最密集的城市之一该集团于2009年首次进入东莞，目前已在程楠，凤岗，中堂等镇街落地，在4拥有10多个项目，其中凤岗天安数码城是目前最大的项目
从全国来看，天安数码城在近几年的发展中，以华南为大本营，主要布局西南经济圈，环渤海经济圈，长三角，珠三角等经济发达地区在珠三角增长更强劲的同时，我们特别关注广深莞等大湾区城市的产业项目拓展，因为这些城市具有市场化程度高，产业基础和技术创新能力强，与市场个体联系紧密等特点，更适合以中小型民营科技企业为主的天安数码城布局发展
在未来的规划上，更注重打造自己的核心竞争力，包括人才的能力，成本控制，专业运营，而不是简单的跑马圈地追求规模，因为盲目扩张会面临资金链断裂，失控的风险未来，如何保持可控的高质量发展状态，是工业园区首先要考虑的问题在稳定基本盘的情况下，实现精耕细作和社会经济效益的统一，是新时期工业园区破冰的必由之路
南方财经:最近几年来，凤岗充分发挥毗邻深圳的区位优势，积极推动深莞融合发展，成为众多深企外溢东莞的第一站凤岗天安数码城如何更好地承接深圳外溢产业，加快莞深产业协同发展
余安定:与东莞其他靠近深圳的镇街不同，凤岗东临龙岗中心城和横岗，南接平湖，西接观澜它像一个精致的拼图，从东莞延伸，完美嵌入深圳它不仅位于深圳的几何轴线上，而且深入到大湾区的地理轴线上，这才是真正的莞深融城轴线伴随着地铁，城际轨道等基础设施建设的加快，两地的联系将更加紧密
最近几年来，深圳和东莞之间的人们的生活方式发生了变化以前武汉大部分深圳日夜白天在深圳工作，晚上住在凤岗，现在，情况正好相反武汉越来越多的深圳日夜选择白天在凤岗公园上班如果从这个角度重新审视凤岗，会发现凤岗在产业和相关资源的整合上已经完全具备了不一样的优势
南方财经:目前，伴随着越来越多的头部企业进入产业地产赛道，行业竞争环境更加激烈从综合园区到主题园区已成为未来产业园区发展的大趋势你怎么看待这种趋势
于安定:我们认为主题产业园其实是市场竞争，选择，淘汰，成长的结果，不是规划一张蓝图就能实现的作为产业平台，要为企业创造良好的营商环境和普遍支持至于最终成长为什么样的工业园区，会受到宏观经济的影响当然也有偶然因素，说到底还是市场主导
产业园的主题永远是在竞争和变化中形成，衰落再形成新型的产业集聚，这是产业本身的规律如果工业园区内有不同主题的产业集群，可以营造多样化的生态环境在这个生态中，武汉不同行业的日日夜夜相互交流，企业之间频繁碰撞和接触这就会催生出一些不同的产业形态，不同的创业模式，各种你能想象到的东西这就是丰富生态本身的作用
解决东莞工业空间不足的问题
南方财经:存量时代，产城融合视角下的工业上楼模式引人关注「工业上楼」模式在东莞还有哪些问题需要解决
余安定:一开始我们开发的是纯工业厂房后来伴随着制造企业对环境要求的提高，企业需要的不再是简单的生产厂房，而是技术研发和品牌建设的综合环境当时，根据市场需求，我们率先开发了工业大楼与纯工厂不同的是，工业建筑仍然具有生产的功能，并且在外观等配置方面进行了优化各方面功能也能满足办公需求，所以市场上供不应求
奉天安数码城项目一期也是按照这种模式进行开发建设，以满足轻生产和试生产的要求当时也有不错的市场反响但最近几年来，这种模式后劲不足的问题开始显现通过对市场的仔细研究，我们发现以前工业园区提供的办公空间不足，但是市场的生产空间是充足的从2015年开始，生产空间变得不足深圳大量的旧改导致很多工厂搬迁到江门，东莞，惠州甚至更远的省份如甘肃，山东
针对新的市场需求，二期项目大部分产品调整为纯工业厂房，最高建筑高度达到100元米，承重，物流，仓储等问题得到了很好的解决，也受到了市场的欢迎所以工业上楼不是深谋远虑，而是对工业规律的把握我认为工业上楼是产品形态和功能的变化，但不是工业园区的核心我们的核心竞争力永远是满足客户需求，解决痛点，帮助客户提升业务能力这才是有价值的工业上楼背后的核心是抓住人才，留在企业
南方财经:着力工业改工业，盘活旧厂房资源，推进低效土地二次开发，已成为东莞转型发展的重要举措转岗会给东莞带来什么东莞产业改革面临哪些制约
余安定:工业对工业通过城市更新，把经济效益不高的工业厂房改造成更有经济价值和工业内涵的现代化园区，可以解决东莞土地资源紧张的问题政府可以通过更有质量和力度的规划，来防止行业对行业领域的一些不良现象，比如小地产商坐地起价，圈地后起价
从产业园区的角度来看，可以将产业园区主导和政府主导两种模式结合起来，共同推进产业换产业改革两种模式可以互补，完全可以实现有效分工政府相关部门可以整合配置大规模，高标准的资源，产生巨大的协同效应但由于市场缺乏灵活性和敏感性，完全可以引入拥有优质资源的平台型企业提供政府不具备的基础服务，将灵活多变的产业空间交给市场
目前，对于低效工业园区的改造来说，需要克服的难题已经不再是土地利用和强度提高的技术问题，而是利益的再分配，比如融资难，产权模糊，历史遗留问题处理难，土地增值利益分配等延伸和附加的土地增值收益能否合理分配，是实施城市土地再开发或旧城改造的核心因素只有注意平衡各方利益，才能调动参与转型各方的积极性，促进以业换业的稳定
